Перейти к содержимому


Фото
- - - - -

Концепция Белолипецкого С.А.

Жилищный кодекс

  • Для ответа требуется авторизация
3 ответов в этой теме

#1 mrpap1954

mrpap1954

    Редактор

  • Administrators
  • 270 сообщений

13 Март 2013 - 22:24

Из дискуссии в  E-mail, Сергей Белолипецкий:

 

"Идея И.А., (об организации Общероссийского постоянно действующего совещания экспертов, прим. А.П.) несомненно, правильная и давно назрела.
Что касается названия - по сути правильно, но нужен еще краткий вариант.
И еще одно соображение, которое постоянно всплывает по поводам и не только.
Нам в наследство досталась постсоветская терминология, качество которой оставляет желать много лучшего. 
Сам термин ЖКХ, очень многие эксперты повторяют эту мысль, безнадежно устарел и объединяет слишком разные сферы.

Для краткости сразу предложения:
1. Не только жилище наши интересы, но недвижимость вообще. Земля и нежилые здания также очень важны, хотя за жильем оставляем приоритет, особенно многоквартирным. Яркие примеры: в Москве есть здания, жилые помещения в которых имеют < 50%, никто о них не думает.  Далее - уже стало обыкновенным продавать нежилые здания по кускам. Что, отдельное законодательство для них нужно? При этом - знаю бизнес-центр, в котором места общего пользования (МОП - коридоры, сан/узлы и т.п.) находятся в частной собственности - есть свидетельство о регистрации! Про землю пояснять, думаю нет смысла. Примеров - множество.
Наша сфера не ЖКХ, а  - управление недвижимым имуществом!

2. Не только Ж и К надо различать, но У и Э! Управление и эксплуатация - такое разделение принято во всем мире, а в России - только в коммерции.  Управление - это контроль финансов. Эксплуатация = ТО + клининг. Первое - экономическая и организационная сфера, второе - техническая. В мире даже в названиях (!) компаний часто включаются основополагающие сокращения FM Kraft, Colliers PM и т.д. Если кто не знает - facility managment (FM) это - эксплуатация (Э), property managment (PM) - управление (У). И это совсем не мелочь. Отсюда потом много чего вытекает.

3. Наука называется - экономика недвижимости, именно экономическую составляющую надо ставить во главу угла, разрабатывая стратегию реформы. Извините, если повторяюсь, писал об этом неоднократно. В смете на содержание здания (СЗ) всегда целесообразно разделять затраты на управление и эксплуатацию - обывателю легче разобраться и сравнить варианты.
Тогда СЗ = У + Э. Об этом, кстати говорится в ст 154 ЖК (структура платы), только терминология применяется ужасная! СиР - неверно! Ремонт - экономическая составляющая ТО, которое в свою очередь входит в Э!  СиР - это все равно, что автомобиль и колеса, общее понятие и еще кусочек от него же.
Еще один вывод: ТСЖ не может заключать договор управления, авторы ЖК сильно здесь напутали. Отдавая в руки внешней УК управление (критерий управления - кто собирает деньги, тот и управляет!), ТСЖ фактически меняет способ управления, но не решением собрания а росчерком пера. Отсюда - фальшивые ТСЖ. На самом деле ТСЖ могут заключать договор эксплуатации (!), не более того. Как говорят - почувствуйте разницу. 

4. СРО управляющих организаций (УО) - это нонсенс (страхование от воровства что ли?) Только о СРО ЭО (эксплуатирующих) и можно говорить. Страхуется ответственность за текущее состояние зданий. (Тема - очень не простая, опубликовал 3-4 статьи в свое время).

5, 6, 7,  Всего очень много, боюсь утомить, но надеюсь уже прояснил необходимость правильного подхода к теме, необходимость современной терминологии. Заметьте, я ничего не придумал, - это мировая практика, столетний опыт. 

Нам необходима эффективная организация, поддерживаю И.А.! Для этого нам надо договориться между собой хотя бы об основных принципах, о базисе, о терминологии. 
Предлагаю не изобретать велосипед и не набивать себе наново шишек, а использовать мировой опыт.

Спасибо!
Белолипецкий С.А."


С уважением, редактор Андрей Пинчуков

#2 mrpap1954

mrpap1954

    Редактор

  • Administrators
  • 270 сообщений

13 Март 2013 - 22:29

Павленков Ю.В. - С. Белолипецкому:

1. Ну, наконец, то. Сначала думал как в детстве - тепло, теплее, ещё теплее.
Дочитал до конца  - понял  - совсем горячо...
 
И в конце обжёгся...
 
Весь текст посвящён необходимости ПЕРЕХОДА НА ИНУЮ ТЕРМИНОЛОГИЮ в "узком кругу ограниченных лиц", а нужно ИЗМЕНЯТЬ ПОНЯТИЯ, СМЫСЛЫ, ПРИНЦИПЫ и ЦЕЛИ Жилищного, Гражданского права и муниципальной экономики, О ЧЁМ мы всё "Бубним-Бубним" ПОЧИТАЙ ЧТО С 2000 ГОДА, а при этом жилищное  право всё хуже и хуже.
 
Различение понятий У и Э недвижимости в теории управления является азбукой. Уже в питерском учебнике об управлении недвижимостью от 2003 года об этом прописано. Но почитаешь М. Добруник и понимаешь - мы пока даже не в доисторической эпохе. Всё не так уж плохо, как мы думаем. Всё гораздо хуже. 
А она ведь преподаёт кому-то "знания"??!!!!
 
Нужен для нас самих глоссарий, но главное - устранение умышленных закладок в ЖК РФ и подготовленных новых - в Гражданском кодексе по поводу целей управления - "создания комфортных условий проживания". Можно измерить и оценить "комфортность" проживания в "Бочаровом ручье" или "Ново-Огарёво" и, например, в моногороде Пикалёво. И там, и там нужно повышать комфортность проживания. В каких единицах измерять и от чего исходить, если руководствоваться этим долбанным ЖР РФ имени какого заслуженного юриста-цивилиста: Крашенинникова, Шаккума?
 
Об этом мы с Константином Шишкой говорили в 2009 году в Совфеде. Как сейчас помню. Смотрел на меня Константин Петрович тогда с нескрываемым философско-толстовским  выражением лица. 
Знал, видимо, уже тогда много больше меня.... 
 
Знал. Потому и молчал.
 
Сегодня отметили 8-ю годовщину ЖК РФ. Нового обсуждаемого изменения ЖК РФ (точнее страна) точно не переживёт
Нам конечно о базисе договариваться нужно, кто бы сомневался, но нужно наваливаться на принципиальную переработку жилищного права. 
 
Припарками нам свои жилища не спасти... 
 
По поводу участия управляющих в СРО - участвовать должны все, оказывающие услуги управления и эксплуатации на коммерческой основе, но и это не всё. Кроме предпринимательских организаций охватываться саморегулированием должны и профессиональные участники - физические лица - профессиональные управляющие недвижимостью, в том числе, и Председатели ТСЖ, ЖК, ЖСК.
 
Вот уже и Сауле это прочувствовала.  Я имею в виду "мировой опыт"! 
 
Ю. Павленков 

Прикрепленный файл  Анализ процесса управления МКД в ЖК РФ.pdf   233,43К   380 Количество загрузокПрикрепленный файл  Саморегулирование в сфере управления МКД.pdf   178,38К   586 Количество загрузок

С уважением, редактор Андрей Пинчуков

#3 upravdom

upravdom

    Newbie

  • Moderators
  • 9 сообщений

18 Март 2013 - 00:58

Не обольщайтесь по поводу молчания К.Ш.. Молчал - потому что не знал...

 

я вот все же не со всем изложенным в "Анализе..." и втором тексте могу согласиться.

 

Хотела бы все же вернуться к основам, без этого похоже не обойтись.

Законодатель не зря выделил три способа управления как самостоятельные способы. Это принципиально важно. Важно с точки зрения собственника:

1. он может сам (своими силами и средствами и самым непосредственным способом) управлять своим недвижимым имуществом. почему сам? - да потому что ему так дешевле обходится и ему так проще контролировать количество и качество. он это будет делать сам или посредством доверенного (уполномоченного) лица.

2. в целях оптимизации процессов управления собственник может создать специальное юридическое лицо. зачем? ну потому что это лицо ему подотчетно и подконтрольно, он сам избирает его руководящие, исполнительные и контрольные органы и сам может в этих органах участвовать (т.е. быть избранным). по сути это почти тоже самое, что и в первом случае, но только с созданием юр.лица со всеми вытекающими последствиями, как то: регистрация юр.лица, постановка на налоговый учет, отчетность в различные органы, статус работодателя, ответственность и пр вытекающее из правоспособности в силу ГК РФ... с точки зрения собственника - это самый эффектиивный способ управления. почему? потому что он универсален и многовариантен.

3. посредством управляющей организации, т.е. заключить договор с субъектом рынка на выполнение функций по управлению, т.е. - на выполнение функций, присущих собственнику, на условиях изложенный в договоре управления. Что такое договор управления? - в гражданском кодексе не сказано. Но вот как раз именно в этом способе собственник вправе рассчитывать на квалифицированный и профессиональный подход со стороны исполнителя этих функций.


И так. За последние 7 лет структура сферы управления сложилась: какое-то количество объектов управляется непосредственно (по различным оценкам - до 8-10%), какое-то (примерно 13%) посредством ТСЖ/ЖСК, а все остальное - посредством УК. И так тому и быть. В будущем особых изменений, происходящих естественным путем, в этой сфере происходить не должно, все уже сложилось. Если только не будут насильственные, т.е. неестественные процессы - по изживанию первых двух способов управления. Зачем эти насильственные процессы? - ну чтобы подавить зародыши самоорганизации граждан - только из этих соображений, я так полагаю.

 

А если говорить о естественных процессах, то все эти способы будут проявлять свои преимущества и свои недостатки по сравнению друг с другом, будут развиваться и совершенствоваться. Собственники постепенно будут становиться более грамотными и более опытными и лет через 20 всё устаканится и утрясется само-собой.

 

Гарантирую. По Моисею.



#4 Annaki

Annaki

    Advanced Member

  • Активист
  • PipPipPip
  • 33 сообщений

26 Июнь 2016 - 18:41

Да не может быть!

___
XRumer 12.0.17 + SocPlugin: Эффективный soft для SMM, а также для разносторонней рассылки по форумам, блогам, гостевым, доскам с автоматическим обходом капчи (включая известную РеКапчу!)





0 посетителей читают эту тему

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых

Информационный ресурс ТСЖ Дом Развилка-44 Общедомовое имущество многоквартирного дома

Яндекс.Метрика